Vous avez un projet immobilier en tête et vous vous demandez quel montant vous pouvez emprunter pour votre hypothèque? Calculer sa capacité d’emprunt est le bon réflexe avant de se lancer dans l’achat d’une propriété. Le montant admissible se calcule selon vos revenus, vos dettes existantes et la mise de fonds que vous êtes prêt à investir.
Rentrons plus dans les détails pour estimer précisément votre capacité financière et les ratios d’endettement que les prêteurs utilisent pour évaluer votre dossier.
La capacité d’emprunt hypothécaire expliquée
La capacité d’emprunt hypothécaire représente le montant maximal qu’une institution financière acceptera de vous prêter pour l’achat d’une propriété. Pour déterminer ce montant, les prêteurs évaluent votre capacité financière à assumer les versements mensuels d’un prêt, tout en tenant compte des taux d’intérêt et de vos autres obligations.
Les prêteurs utilisent deux ratios d’endettement importants pour évaluer votre dossier : l’Amortissement Brut de la Dette (ABD) et l’Amortissement Total de la Dette (ATD).
L’ABD compare vos dépenses annuelles de logement à votre revenu brut et ne devrait pas dépasser 39%. Le ratio ATD, quant à lui, inclut toutes vos dettes et ne devrait pas excéder 44% de vos revenus.
Pour calculer ces ratios, divisez vos dépenses par votre revenu annuel et multipliez par 100. Ces indicateurs déterminent le montant hypothécaire que vous pouvez obtenir.
Les facteurs qui influencent le montant que vous pouvez emprunter
Beaucoup de facteurs impactent le montant empruntable pour votre prêt hypothécaire. Voici plusieurs facteurs, leur impact et les conséquences.
| Facteur | Impact sur la capacité d’emprunt | Conséquences |
|---|---|---|
| Revenus | Augmente la capacité d’emprunt | Revenus stables et élevés démontrent une meilleure capacité à rembourser le prêt. |
| Dettes | Diminue la capacité d’emprunt | Les dettes existantes réduisent le montant disponible pour rembourser une hypothèque. |
| Mise de fonds | Augmente la capacité d’emprunt et réduit le coût total | Une mise de fonds plus importante réduit le montant de l’emprunt et peut éviter l’assurance prêt hypothécaire. |
| Taux d’intérêt | Impact le montant du capital emprunté et le montant des paiements mensuels | Des taux plus élevés augmentent les versements mensuels et le coût total de l’emprunt. |
| Période d’amortissement | Impact sur le coût total de l’emprunt | Une période plus longue réduit les versements mensuels mais augmente le total des intérêts payés. |
La mise de fonds joue un rôle important dans votre capacité d’emprunt. Au Canada, pour une propriété de moins de 500 000 $, le minimum requis pour la mise de fonds est de 5 % du prix d’achat. Une mise plus élevée vous permet d’éviter l’assurance prêt hypothécaire obligatoire pour les acomptes inférieurs à 20 %.
En complément, vous pouvez lire notre article sur l’investissement sans mise de fonds.
Pour étudier votre demande de prêt hypothécaire, le prêteur potentiel prend aussi en compte :
- Votre historique de crédit : un bon historique démontre votre fiabilité financière auprès des prêteurs et peut vous permettre d’obtenir un meilleur taux d’intérêt.
- L’âge et la stabilité d’emploi : les prêteurs préfèrent les emprunteurs avec un emploi stable et une perspective de revenus à long terme pour limiter le risque de défaut de paiement.
- Le type de propriété :certains types de propriétés, comme les condos, ont des frais supplémentaires (frais de condo) qui affectent votre capacité à assumer les versements hypothécaires.
- Vos obligations financières : les pensions alimentaires ou autres obligations financières réduisent le montant disponible pour rembourser un prêt hypothécaire.
- Les coûts additionnels liés à l’achat d’une maison : les taxes foncières, l’assurance habitation et les coûts de chauffage limitent votre capacité financière globale et donc le montant que vous pouvez emprunter.
Terminons par un focus : Le taux d’intérêt et la période d’amortissement affectent fortement le montant que vous pouvez emprunter. Des taux plus élevés augmentent vos paiements mensuels et diminuent le capital empruntable. Une période d’amortissement plus longue diminue les versements mensuels, mais accroît le total des intérêts payés sur la durée du prêt (la période d’amortissement est souvent limitée à 25 ans).
Comment optimiser votre capacité d’emprunt hypothécaire?
Réduire vos dettes existantes constitue l’une des meilleures stratégies pour augmenter votre capacité d’emprunt puisque les institutions financières examinent le ratio d’endettement avant d’approuver un prêt hypothécaire. En remboursant prioritairement les dettes à taux d’intérêt élevé comme les soldes de carte de crédit, vous améliorez votre dossier financier. Parallèlement, maintenez une excellente cote de crédit en payant vos factures à temps et en limitant les nouvelles demandes de crédit.
Pour maximiser vos chances d’obtenir le montant d’emprunt souhaité, préparez-vous :
- Rassemblez tous les documents nécessaires, tels que les preuves de revenus, les relevés bancaires et les informations sur vos dettes, pour faciliter le processus d’approbation du prêt.
- Démontrez votre stabilité financière en fournissant des preuves de revenus stables et en maintenant un bon historique de crédit, ce qui rassurera les prêteurs quant à votre capacité à rembourser le prêt.
- Étudiez plusieurs options de financement disponibles auprès de plusieurs prêteurs et n’hésitez pas à négocier les termes du prêt, y compris le taux d’intérêt et la période d’amortissement, pour obtenir les conditions les plus avantageuses.
- Choisissez le bon moment pour faire une demande de prêt, en évitant les périodes de forte demande ou d’incertitude économique.
- Planifiez votre achat en tenant compte des coûts additionnels, comme les frais de notaire, les taxes de mutation et les frais d’inspection, pour éviter les surprises et assurer une gestion financière saine de votre investissement immobilier.
Dernier conseil : Consulter un courtier hypothécaire représente un atout majeur dans votre démarche. Ces professionnels possèdent une formation spécialisée et connaissent parfaitement les critères des différentes institutions financières. Ils peuvent vous faire gagner du temps en comparant les offres pour trouver celle qui correspond le mieux à votre situation. Grâce à leurs contacts privilégiés, les courtiers accèdent parfois à des taux préférentiels non disponibles pour le grand public.
Article écrit par Denis de Cabane Finance
Passionné d’investissement depuis le jour où je me suis demandé comment faire fructifier mes premiers salaires, mon émigration au Canada m’a obligé à redécouvrir les rouages de l’investissement dans mon nouveau pays.
Je partage mes trouvailles avec vous pour que, tous ensemble, nous puissions enfin gérer notre argent comme le font les personnes aisées depuis des générations.
Vous allez le voir ; il n’y a rien de compliqué, il faut juste quelques connaissances, méthodes et de la discipline pour bien investir !