CELIAPP : le compte enregistré acheter sa première maison

Le CELIAPP (que vous retrouvez parfois cité sous sa forme anglophone « FHSA » pour « First Home Savings Account ») est un compte d’épargne enregistré qui aide les Canadiens à acheter leur première propriété. Ce programme, lancé en 2023, combine les avantages fiscaux du CELI et du REER pour rendre l’épargne plus accessible.

Dans ce guide, vous découvrirez comment fonctionne le CELIAPP, qui peut en bénéficier, quelles sont ses règles, et comment l’utiliser efficacement pour devenir propriétaire.

Mieux comprendre le CELIAPP

Pourquoi le gouvernement a-t-il créé le CELIAPP?

Le CELIAPP a été créé pour faciliter l’accès à la propriété, un objectif de plus en plus difficile pour les jeunes adultes confrontés à la hausse rapide des prix immobiliers.

L’objectif est d’encourager l’épargne en offrant deux avantages fiscaux importants : déduction des cotisations et retrait non imposable pour l’achat d’une première maison.

Qui peut ouvrir un CELIAPP?

Pour ouvrir un CELIAPP, vous devez répondre à trois critères :

• Être résident du Canada.
• Être âgé de 18 ans ou plus (ou l’âge de la majorité dans votre province, donc 18 ans au Québec).
• Ne pas être propriétaire d’une résidence principale à l’ouverture du compte, et ne pas l’avoir été à aucun moment durant les quatre années civiles précédentes.

Concrètement, cela signifie que :

• Si vous êtes actuellement propriétaire de votre maison ou de votre condo, vous ne pouvez pas ouvrir de CELIAPP.
• Si vous avez vendu votre résidence principale il y a plus de quatre ans, vous êtes admissible.
• Si vous avez uniquement possédé un immeuble locatif (dans lequel vous n’avez jamais habité comme résidence principale), cela ne vous empêche pas d’ouvrir un CELIAPP.

Exemple : Vous vendez votre condo en juillet 2020. En 2025, vous pouvez ouvrir un CELIAPP. Vous respectez la règle des quatre années sans propriété principale (2021, 2022, 2023, 2024) : vous êtes admissible.

À partir de quel âge peut-on ouvrir un CELIAPP?

Il faut avoir au moins 18 ans pour ouvrir un CELIAPP au Canada. Cet âge étant défini par le gouvernement fédéral, il est le même partout, y compris dans les provinces où la majorité est à 19 ans (ex. : la Colombie-Britannique).

Est-ce obligatoire d’être un premier acheteur pour ouvrir un CELIAPP?

Vous devez être considéré comme un premier acheteur, ce qui ne vous empêche pas d’avoir déjà été propriétaire par le passé. Oui, c’est étrange. En réalité, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours de l’année d’ouverture du compte et des quatre années civiles précédentes.

Ainsi, si vous ouvrez un CELIAPP en 2025, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis 2021 inclusivement.

Précisons que la notion porte uniquement sur la résidence principale, pas sur un immeuble locatif dont vous n’auriez pas fait votre domicile principal.

Les règles de cotisation au CELIAPP

Quel est le plafond de cotisation annuel au CELIAPP?

Chaque année, vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ à votre CELIAPP.

Cependant, si vous n’avez pas utilisé tout votre droit de cotisation d’une année précédente, vous pouvez reporter jusqu’à 8 000 $ maximum de droits inutilisés, ce qui peut vous permettre de cotiser jusqu’à 16 000 $ en une seule année.

Exemple : Si vous cotisez 5 000 $ en 2025, vous reportez 3 000 $ sur 2026. En 2026, votre limite sera alors de 8 000 $ (année courante) + 3 000 $ (droit reporté) = 11 000 $.

Quel est le plafond de cotisation à vie au CELIAPP?

Le plafond de cotisation à vie est de 40 000 $.

Cela signifie que pendant toute la durée de votre CELIAPP, vous pouvez verser un maximum de 40 000 $, peu importe combien d’années vous prenez pour l’atteindre.

Si vous cotisez 8 000 $ par année, vous atteindrez le maximum en cinq ans.

Peut-on cotiser moins que le maximum annuel?

Oui. Vous n’êtes pas obligé de verser 8 000 $ par année. Vous pouvez cotiser un montant inférieur selon vos capacités d’épargne.

Vous pouvez même ne pas cotiser pendant une année ou plus si vos finances ne vous le permettent pas. Les sommes déjà mises profiteront tout de même de l’absence d’impôt sur les revenus qu’elles génèrent.

Que se passe-t-il si je ne cotise pas le maximum annuel? (report des droits)

Si vous ne cotisez pas le maximum annuel de 8 000 $, le montant inutilisé est automatiquement reporté aux années suivantes. Le droit reporté s’ajoute au plafond de cotisation de l’année suivante.

Mais vous ne pouvez pas cotiser plus de 16 000 $ par année (8 000 $ de l’année courante + 8 000 $ reporté d’une année précédente).

Exemple :

• 2024 : 8 000 $ cotisés ➔ 0 $ reportable
• 2025 : 0 $ cotisé ➔ 8 000 $ reportables
• 2026 : 2 000 $ cotisés ➔ 6 000 $ restant reportable
• 2027 : possibilité de cotiser 16 000 $ (8 000 $ + 8 000 $ reporté)
• 2028 : possibilité de cotiser 14 000 $ (8 000 $ + 6 000 $ reporté)

Puis-je transférer des fonds d’un CELI ou d’un REER vers un CELIAPP?

Depuis un REER :

• Vous pouvez transférer des fonds d’un REER vers un CELIAPP sans impact fiscal, à condition de respecter les plafonds du CELIAPP (8 000 $ par année, 40 000 $ à vie).
• Le montant transféré n’est pas déductible d’impôt une deuxième fois, car il l’a déjà été lors du dépôt initial dans le REER.
• Ce transfert ne vous permet pas de récupérer les droits de cotisation REER.

Depuis un CELI :

• Vous ne pouvez pas transférer directement des fonds d’un CELI vers un CELIAPP.
• Il faut retirer les fonds du CELI (sans impact fiscal), puis cotiser au CELIAPP avec cet argent, en respectant les plafonds annuels.

Les retraits du CELI n’augmentent pas vos droits CELIAPP.

Y a-t-il des pénalités en cas de cotisation excédentaire?

Oui, et elles sont élevées.

Si vous cotisez plus que le maximum permis (au-delà de 8 000 $ pour une année ou au-delà de 40 000 $ à vie), vous devrez payer une pénalité de 1 % par mois sur l’excédent tant qu’il n’est pas retiré.

Exemple :  Si vous dépassez de 1 000 $, vous devrez payer 10 $ par mois en pénalité jusqu’à ce que vous corrigiez la situation. Vous devez alors faire un retrait désigné.

Il est donc crucial de suivre vos cotisations pour éviter de dépasser les limites autorisées.

Qu’est-ce qu’un retrait désigné dans un CELIAPP ?

Un retrait désigné est un retrait spécifique effectué pour éliminer un excédent de cotisations dans votre CELIAPP. Lorsque vous cotisez ou transférez un montant supérieur à vos droits de participation pour l’année, vous créez un excédent. Cet excédent est assujetti à un impôt de 1 % par mois tant qu’il demeure dans le compte.

En effectuant un retrait désigné, vous pouvez éliminer cet excédent et ainsi cesser de payer l’impôt mensuel.

Un retrait désigné n’entraîne aucune obligation de fermer le CELIAPP, contrairement à un retrait admissible.

Un retrait désigné ne se fait pas sans règle. Le site de l’Agence du Revenu du Canada précise : «Pour effectuer un retrait désigné ou un transfert désigné, vous devez remplir le formulaire RC727 Désigner un excédent de CELIAPP comme retrait de votre CELIAPP ou comme un transfert à votre REER ou FERR et le remettre à l’émetteur de votre CELIAPP.

Cet émetteur remettra un feuillet T4FHSA État du compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété indiquant le montant total des transferts désignés de vos CELIAPP à vos REER à la case 36 et le montant total des retraits désignés de vos CELIAPP à la case 38.

Les avantages fiscaux du CELIAPP

Est-ce que les cotisations au CELIAPP sont déductibles d’impôt?

Oui. Les cotisations versées à un CELIAPP sont déductibles de votre revenu imposable pour l’année où elles sont faites, exactement comme les cotisations à un REER.

Exemple : Votre revenu imposable en 2025 est de 50 000 $ et vous cotisez 6 000 $ à votre CELIAPP. Vous pouvez alors déduire 6 000 $ de votre revenu imposable. Votre nouveau revenu imposable sera de 44 000 $ (50 000 $ – 6 000 $). Selon les taux d’imposition fédéral et provincial combinés (environ 27 % pour un revenu de 44 000 $ au Québec en 2025), vous pourriez économiser environ 1 620 $ d’impôt.

Vous pouvez aussi choisir de ne pas déduire immédiatement votre cotisation et de reporter la déduction à une année ultérieure, lorsque votre revenu sera plus élevé.

Les revenus générés dans un CELIAPP sont-ils imposables?

Non.

Tous les revenus générés dans un CELIAPP — intérêts, dividendes, gains en capital — croissent à l’abri de l’impôt.

Est-ce que les retraits pour l’achat d’une propriété sont imposables?

Non.

Si vous utilisez les fonds de votre CELIAPP pour acheter une propriété admissible, le retrait est complètement non imposable.

Cela signifie que :

• Vous n’avez pas à déclarer ce retrait comme revenu.
• Vous n’avez pas à rembourser le montant utilisé (contrairement au RAP, où vous devez rembourser dans votre REER).

Le retrait doit respecter certaines conditions pour être admissible.

Utiliser l’argent pour d’autres projets (par exemple : rénovation, investissement immobilier locatif, achat de terrain seul, etc.) ne permet pas l’exemption d’impôt.

Fonctionnement du compte et des retraits

Comment utiliser les fonds du CELIAPP pour acheter une maison?

Pour utiliser l’argent de votre CELIAPP sans impôt, vous devez :

• Avoir une entente écrite pour l’achat d’une propriété admissible (maison, condo, duplex à usage personnel, etc.).
• Faire un retrait avant la date de transfert de propriété.
• Vous engager à occuper la propriété comme résidence principale dans l’année suivant l’achat.

Le retrait doit être demandé auprès de l’institution qui détient votre CELIAPP, souvent au moyen d’un formulaire spécifique.

Aucun délai minimal de détention n’est exigé avant de pouvoir effectuer un retrait admissible pour les cotisations ou transferts effectués dans votre CELIAPP.

Vous n’êtes pas obligé d’utiliser tout votre CELIAPP d’un seul coup. Vous pouvez faire plusieurs retraits admissibles tant que les conditions sont remplies.

Toutefois, la loi vous oblige à fermer le CELIAPP l’année suivant le premier retrait admissible de vos CELIAPP.

Dois-je rembourser les sommes retirées du CELIAPP?

Non.

Contrairement au RAP (Régime d’accession à la propriété via le REER), vous n’avez pas à rembourser les montants retirés de votre CELIAPP pour acheter votre maison.

Le retrait admissible est définitif. Vous ne pouvez pas l’annuler et il provoque la fermeture du CELIAPP.

En combien de temps dois-je utiliser l’argent du CELIAPP pour l’achat?

Vous devez utiliser l’argent du CELIAPP pour acheter une propriété admissible :

• Au plus tard le 31 décembre de l’année suivant votre premier retrait.
• Et avant que votre compte n’atteigne son 15ᵉ anniversaire ou que vous ayez 71 ans, selon ce qui vient en premier.

Que se passe-t-il si je n’achète pas de maison?

Si vous n’achetez pas de maison dans les délais :

• Vous pouvez transférer l’argent dans un REER ou un FERR, sans impact fiscal, tant que vous respectez les règles de transfert.
• Sinon, tout retrait non admissible sera imposable comme un revenu ordinaire dans votre déclaration de revenus.

Puis-je transférer le CELIAPP vers un REER ou un FERR sans impact fiscal?

Oui.

Si vous décidez de ne pas acheter de maison, vous pouvez transférer les fonds de votre CELIAPP dans un REER ou un FERR sans impact fiscal, et sans affecter vos droits de cotisation au REER.

• Le transfert doit se faire directement, sans retrait intermédiaire.
• L’argent transféré au REER ou FERR sera soumis aux règles normales de ces régimes (par exemple, imposition à la sortie du REER à la retraite).

Le transfert du CELIAPP vers un REER n’affecte PAS vos droits de cotisation au REER.

• Le montant transféré n’utilise pas vos droits de cotisation habituels au REER.
• Il vient s’ajouter dans votre REER au-dessus de vos droits normaux.
• Vous n’avez donc pas besoin d’avoir de l’espace disponible dans votre REER pour effectuer ce transfert.

Exemple : Vos droits de cotisation au REER en 2025 sont de 15 000 $. Vous transférez 30 000 $ à la fermeture de votre CELIAPP vers votre REER. Après le transfert, vous avez toujours vos 15 000 $ de droits disponibles pour d’autres cotisations au REER.

Peut-on utiliser à la fois le CELIAPP et le RAP pour un achat?

Oui.

Vous pouvez utiliser simultanément :

• Les fonds retirés de votre CELIAPP (jusqu’à 40 000 $ cotisés, plus les revenus générés)
• Les fonds retirés de votre REER par le programme RAP (jusqu’à 60 000$).

Conditions et limitations à connaître sur le CELIAPP

Quels types de propriétés sont admissibles avec le CELIAPP?

Pour que le retrait de votre CELIAPP soit non imposable, la propriété achetée doit être :

• Située au Canada.
• Destinée à devenir votre résidence principale dans l’année suivant son acquisition.

Les types de propriétés admissibles comprennent : maison individuelle, copropriété (condo), maison en rangée, duplex ou triplex (si vous y habitez vous-même)…

L’achat d’un immeuble locatif sans y habiter n’est pas admissible.

Puis-je utiliser un CELIAPP pour acheter une maison avec mon conjoint?

Oui.

Chacun peut utiliser son propre CELIAPP pour financer une part de l’achat, à condition que chacun soit admissible au moment du retrait (c’est-à-dire être considéré comme premier acheteur selon les règles).

Exemple : Vous avez un CELIAPP de 40 000 $, votre conjoint aussi. Vous pouvez ensemble retirer 80 000 $ et les revenus générés pour financer votre première maison.

Que se passe-t-il si mon conjoint n’est pas admissible comme premier acheteur?

Si votre conjoint n’est pas admissible (par exemple, il a été propriétaire récemment), cela n’affecte pas votre propre admissibilité.

Vous pouvez utiliser votre CELIAPP pour votre part de l’achat, mais votre conjoint ne pourra pas faire un retrait non imposable de son côté avec un CELIAPP (s’il en avait un).

L’admissibilité est individuelle, pas collective.

Peut-on détenir plusieurs CELIAPP?

Oui.

Vous pouvez ouvrir plusieurs CELIAPP auprès de différentes institutions financières.
Cependant, vos droits de cotisation annuels et à vie sont globaux et s’appliquent à l’ensemble de vos CELIAPP.

• Le plafond est de 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie, tous CELIAPP confondus.
• Ouvrir plusieurs comptes n’augmente pas vos droits de cotisation.

Exemple : Vous pouvez cotiser 4 000 $ dans un premier CELIAPP et 4 000 $ dans un second la même année, pour un total de 8 000 $.

Que se passe-t-il en cas de décès du titulaire du CELIAPP?

En cas de décès :

• Le CELIAPP peut être transféré sans impact fiscal à un époux ou conjoint de fait admissible s’il devient le titulaire du compte.
  • Si aucun transfert admissible n’est possible, le compte est fermé et la valeur du compte est incluse dans la déclaration de revenus du défunt.

Si l’époux ou conjoint survivant reçoit le CELIAPP, il doit l’utiliser selon les mêmes règles (achat d’une propriété admissible ou transfert vers un REER/FERR).

Gestion et investissements dans le CELIAPP

Dans quoi puis-je investir dans un CELIAPP?

Dans un CELIAPP, vous pouvez investir dans les mêmes types de placements autorisés que dans un CELI ou un REER, notamment :

• Espèces (argent comptant)
• Certificats de placement garanti (CPG)
• Obligations
• Actions admissibles (cotées en bourse)
• Fonds communs de placement
• Fonds négociés en bourse (FNB)…

Les institutions financières offrent souvent une variété de choix selon votre profil de risque.

Est-ce que je peux acheter des actions ou des FNB dans un CELIAPP?

Oui.

Vous pouvez acheter des actions de sociétés inscrites à une bourse reconnue (par exemple : TSX, NYSE, NASDAQ) ou des FNB (fonds négociés en bourse) admissibles.

Il y a quelques limites :

• Les actions de sociétés privées (non cotées en bourse) ne sont pas admissibles.
• Les FNB doivent être conformes aux règles canadiennes d’admissibilité pour les comptes enregistrés.

Comment choisir les meilleurs placements dans un CELIAPP?

Le choix dépend de :

• Votre horizon de temps avant l’achat (court, moyen, long terme).
• Votre tolérance au risque.

Ainsi, il est souvent recommandé :

• Si vous prévoyez acheter une maison dans 1 ou 2 ans ➔ privilégiez des placements sûrs (CPG, fonds du marché monétaire).
• Si vous achetez dans 5 ans ou plus ➔ vous pouvez prendre plus de risques (actions, FNB diversifiés).

La règle simple souvent dite est : plus votre achat est proche, plus vos placements doivent être prudents.

Y a-t-il des produits interdits dans un CELIAPP?

Oui.

Les produits suivants sont interdits dans un CELIAPP :

• Actions de sociétés privées non cotées en bourse
• Produits dérivés complexes (options, contrats à terme)
• Biens personnels (ex. : œuvres d’art, métaux précieux physiques)
• Prêts à soi-même garantis par le CELIAPP

Puis-je perdre de l’argent dans un CELIAPP si mes placements baissent?

Oui.

Le CELIAPP protège vos revenus de l’impôt, mais ne protège pas vos placements contre les pertes.

Si vous investissez dans des actions ou des FNB et que leur valeur baisse, votre CELIAPP perdra de la valeur également.

CELIAPP vs autres véhicules d’épargne

Quelle est la différence entre le CELIAPP et le CELI?

CELIAPP :

• Cotisations déductibles d’impôt (comme un REER)
• Retraits pour l’achat d’une propriété non imposables
• Objectif spécifique : achat d’une première maison
• Limite de 40 000 $ à vie

CELI :

• Cotisations non déductibles d’impôt
• Revenus exempts d’impôt
• Utilisation libre (pas réservé à l’achat d’une maison)
• Limite annuelle de cotisation qui s’accumule sans plafond global

Quelle est la différence entre le CELIAPP et le REER?

CELIAPP :

• Cotisations déductibles d’impôt
• Retraits non imposables si utilisés pour acheter une maison
• Pas besoin de rembourser les retraits
• Limité à 40 000 $ à vie

REER :

• Cotisations déductibles d’impôt
• Retraits imposables (sauf dans le cas du RAP)
• RAP nécessite un remboursement sur 15 ans
• Aucun plafond à vie spécifique pour l’épargne

Quand vaut-il mieux utiliser le CELIAPP, le RAP ou le CELI?

CELIAPP est prioritaire si :

• Vous êtes admissible comme premier acheteur
• Vous prévoyez d’acheter une propriété dans les prochaines années
• Vous voulez éviter de rembourser comme dans le RAP

RAP (REER) est utile si :

• Vous avez déjà un REER bien rempli
• Vous voulez ajouter des fonds en plus du CELIAPP (jusqu’à 35 000 $)

CELI est toujours intéressant pour épargner et conserver de la flexibilité. Il peut vous servir pour l’achat d’un bien immobilier, mais il n’est pas spécifiquement conçu pour et cet achat n’entraîne pas de bénéfices supplémentaires.

Puis-je combiner CELIAPP, REER et CELI pour maximiser l’achat de ma propriété?

Oui.

Vous pouvez combiner :

• Les fonds de votre CELIAPP (jusqu’à 40 000 $ + rendements)
• Les fonds retirés de votre REER via le RAP (jusqu’à 35 000 $)
• Les fonds de votre CELI (sans limite spécifique pour l’achat)

Cela permet de constituer une mise de fonds beaucoup plus importante pour votre première maison.

Ouverture et gestion administrative du CELIAPP

Comment ouvrir un CELIAPP ?

Ouvrir un CELIAPP est simple.

Vous devez :

• Vous assurer que vous remplissez les conditions (être résident du Canada, avoir au moins 18 ans, et être un premier acheteur).
• Prendre rendez-vous avec votre institution financière (banque, caisse, courtier en ligne) ou faire la demande depuis votre compte en ligne.
• Remplir les formulaires d’ouverture de compte CELIAPP fournis par l’institution.

L’ouverture peut souvent se faire en succursale ou en ligne, selon les institutions.

Quelles institutions financières offrent des CELIAPP au Québec ?

En 2025, plusieurs institutions proposent le CELIAPP au Québec, notamment :Desjardins, Banque Nationale du Canada, RBC Banque Royale, BMO Banque de Montréal, Banque Scotia, Banque TD, courtiers en ligne…

Quels documents faut-il fournir pour ouvrir un CELIAPP ?

Les documents habituellement demandés sont :

• Pièce d’identité avec photo (permis de conduire, passeport canadien)
• Preuve de résidence au Canada (par exemple : facture de services publics, avis de cotisation fiscale)
• Déclaration confirmant que vous êtes un premier acheteur, parfois sous forme de formulaire ou d’attestation écrite.

Chaque institution peut demander des documents supplémentaires selon ses procédures internes.

Puis-je changer de banque une fois mon CELIAPP ouvert ?

Oui.

Vous pouvez transférer votre CELIAPP d’une institution financière à une autre sans impact fiscal, tant que le transfert est fait directement entre les institutions.

En revanche, un retrait direct pour redéposer ailleurs serait considéré comme un retrait imposable.

Des frais de transfert peuvent s’appliquer, selon la politique de votre institution.

Comment fermer un CELIAPP ?

Un CELIAPP peut être fermé dans trois situations :

• Après un retrait admissible pour l’achat d’une première propriété (il n’est plus réutilisable après).
• Après un transfert complet des fonds vers un REER ou un FERR, si aucun achat n’a été réalisé.
• Volontairement, mais tout retrait non admissible sera imposable.

Pour fermer le compte, il faut contacter votre institution financière et suivre la procédure de fermeture du CELIAPP.