Guide complet sur le Régime d’accession à la propriété (RAP)

Devenir propriétaire est un objectif important pour de nombreux Québécois, mais rassembler la mise de fonds nécessaire est souvent difficile. Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme gouvernemental conçu pour faciliter cette étape, en vous permettant de puiser dans vos économies de retraite (REER) sans pénalité fiscale immédiate.

Encore faut-il bien comprendre les règles pour l’utiliser à bon escient et éviter les mauvaises surprises au moment du remboursement.

Comprendre le RAP

Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété (RAP)?

Le RAP est un programme mis en place par le gouvernement fédéral qui permet de retirer temporairement des fonds de votre REER (Régime enregistré d’épargne-retraite) afin de financer l’achat ou la construction d’une habitation admissible. Vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ par personne, sans payer d’impôt au moment du retrait, tant que vous vous engagez à rembourser ce montant sur une période maximale de 15 ans.

Ce mécanisme vous permet donc d’utiliser votre épargne retraite comme une avance de fonds pour accéder à la propriété plus tôt, sans avoir à contracter une dette supplémentaire auprès d’une institution financière.

À qui s’adresse ce programme?

Le RAP s’adresse principalement aux acheteurs d’une première propriété. Cela dit, la notion de « première propriété » ne signifie pas que vous ne devez jamais avoir été propriétaire auparavant, mais plutôt que vous n’ayez pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des quatre années précédentes.

Exemple : Si vous avez vendu votre maison en 2018 et que vous souhaitez acheter en 2025, vous êtes admissible au RAP, car vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale depuis plus de quatre ans.

Le programme est également accessible à une personne qui souhaite acquérir une habitation pour une personne handicapée admissible, même si elle a déjà été propriétaire.

Quel est le lien entre le RAP et le REER?

Le RAP est uniquement accessible aux détenteurs d’un REER. Le montant que vous pouvez retirer dans le cadre du RAP doit avoir été cotisé à votre REER au moins 90 jours avant le retrait, faute de quoi il pourrait devenir imposable.

Autrement dit, le RAP ne vous permet pas de retirer n’importe quel montant de votre REER : vous devez avoir cotisé suffisamment à l’avance, et les REER immobilisés (comme ceux issus d’un régime de retraite d’employeur) ne sont pas admissibles.

Le RAP est-il réservé uniquement à un premier achat?

Pas forcément. Le programme est conçu pour les « acheteurs admissibles », ce qui inclut :

• Les personnes qui n’ont pas été propriétaires au cours des 4 dernières années
• Les personnes qui, bien qu’ayant déjà été propriétaires, veulent acheter pour une personne handicapée à leur charge
• Celles qui se retrouvent dans une nouvelle situation, comme après une séparation ou un divorce, et qui remplissent de nouveau les critères d’admissibilité.

Exemple : Une femme qui se sépare en 2024 et n’a plus de résidence à son nom peut redevenir admissible au RAP en 2025 si elle respecte les autres critères comme avoir remboursé entièrement tout RAP précédent.

Conditions d’admissibilité

Qui peut utiliser le RAP?

Pour avoir droit au RAP, vous devez répondre à trois conditions essentielles :

• Être résident du Canada au moment du retrait.
• Détenir un REER contenant des cotisations admissibles (cotisées depuis au moins 90 jours).
• Être un acheteur admissible, selon la définition de l’Agence du revenu du Canada.

Quelles sont les conditions liées à la propriété achetée?

L’habitation doit être située au Canada, destinée à devenir votre résidence principale dans l’année suivant son achat ou sa construction, achetée ou construite avant le 1er octobre de l’année suivant le retrait du REER.

Exemple : Si vous retirez les fonds de votre REER en mai 2025, vous devez acheter ou commencer la construction de la maison au plus tard le 1er octobre 2026.

Le RAP ne peut donc pas servir à financer une résidence secondaire, un immeuble locatif sans intention d’y habiter, ou une propriété hors du Canada.

Puis-je utiliser le RAP si mon conjoint a déjà été propriétaire?

Oui, vous pouvez être admissible au RAP même si votre conjoint a été propriétaire récemment, à condition que vous-même respectiez toutes les conditions et que vous n’ayez pas occupé une propriété lui appartenant dans les quatre années précédant votre retrait.

En d’autres termes, l’important n’est pas que votre conjoint ait été propriétaire, mais plutôt que vous n’ayez pas vécu dans une propriété lui appartenant durant cette période.

Exemple 1 (admissible) : Votre conjoint était propriétaire d’un duplex locatif jusqu’en 2023, mais vous n’y habitiez pas. Vous vivez en logement depuis 5 ans. ➝ Vous pouvez utiliser le RAP.

Exemple 2 (non admissible) : Vous vivez avec votre conjoint depuis 3 ans dans un condo qu’il a acheté à son nom. ➝ Vous ne pouvez pas utiliser le RAP, car vous avez habité une résidence dont il était propriétaire.

Y a-t-il une limite d’âge ou de revenu?

Non. Le RAP n’impose aucune limite d’âge ni de revenu. Tant que vous êtes résident canadien et que vous remplissez les conditions liées au statut d’acheteur et à la propriété, vous pouvez utiliser le programme, que vous ayez 25 ou 55 ans.

Montant et fonctionnement des retraits

Quel est le montant maximal que je peux retirer avec le RAP?

Depuis avril 2024, le plafond du RAP a été augmenté à 60 000 $ par personne. Si vous achetez en couple et que vous êtes tous les deux admissibles, vous pouvez donc retirer jusqu’à 120 000 $ à deux, à condition que chacun possède un REER suffisant.

Puis-je retirer de plusieurs REER?

Oui. Vous pouvez faire un retrait RAP à partir de plus d’un REER, tant que vous êtes le titulaire de ces régimes. Les retraits peuvent aussi provenir de plusieurs institutions financières si nécessaire. L’important est que vous soyez le rentier de chaque compte, et que les cotisations aient été faites au moins 90 jours avant le retrait.

Exemple : Vous avez 20 000 $ dans un REER à la BNC et 15 000 $ chez Desjardins — vous pouvez retirer les deux montants si vous respectez les autres conditions.

Faut-il que les cotisations REER aient un certain âge?

Oui. Les fonds retirés dans le cadre du RAP doivent avoir été cotisés depuis au moins 90 jours avant la date de retrait, sinon ils pourraient être considérés comme imposables.

Si vous déposez des fonds dans votre REER au printemps en espérant les retirer rapidement pour votre achat, assurez-vous de respecter les 90 jours complets, sinon vous pourriez avoir une mauvaise surprise fiscale.

Exemple : Vous avez 35 000 $ dans votre REER, accumulés au fil des années. En mars, vous y ajoutez 350 $ de cotisation. En avril, vous décidez de retirer des fonds dans le cadre du RAP pour acheter une maison. Vous pouvez retirer jusqu’à 35 000 $, car cette somme provient de cotisations faites il y a plus de 90 jours. En revanche, les 350 $ cotisés récemment ne sont pas encore admissibles au retrait.

Le retrait est-il imposable?

Non, et c’est tout l’intérêt du RAP. Les retraits effectués dans le cadre du régime sont non imposables au moment du retrait, contrairement à un retrait REER ordinaire.

Cependant, ce montant doit obligatoirement être remboursé progressivement sur 15 ans, sans quoi les montants non remboursés seront ajoutés à votre revenu imposable dans les années suivantes.

Quel est le lien entre RAP et CELIAPP?

Le RAP et le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) sont deux programmes différents, mais compatibles. Depuis 2023, il est permis de cumuler les deux régimes pour financer un même achat immobilier.

Cela signifie qu’un acheteur peut retirer :

• Jusqu’à 60 000 $ de ses REER avec le RAP
• Et jusqu’à 40 000 $ de son CELIAPP
• Pour un total pouvant atteindre 100 000 $ non imposables.

Étapes pour utiliser le RAP

Comment faire une demande de retrait REER dans le cadre du RAP?

Pour utiliser le RAP, vous devez remplir le formulaire T1036 – Demande de retrait d’un REER dans le cadre du RAP, disponible sur le site de l’Agence du revenu du Canada (ARC). Ce formulaire doit être rempli pour chaque institution financière auprès de laquelle vous détenez un REER.

Le formulaire comporte deux parties :

• La première section est remplie par vous, le participant au RAP.
• La seconde section est remplie par l’institution financière, qui effectue ensuite le retrait sans retenir d’impôt.

Exemple : Si vous avez un REER chez Desjardins et un autre à la Banque Nationale, vous devez remplir deux formulaires T1036 et les envoyer séparément.

Plus tard, lorsque viendra le moment de rembourser votre RAP, vous devrez utiliser les formulaires T1-OVP (au besoin) et T1-REER/RAP (inclus dans votre déclaration de revenus).

À quel moment puis-je retirer les fonds?

Vous pouvez retirer les fonds avant l’achat ou la construction de la propriété, mais vous devez respecter un calendrier précis.

Pour que le retrait soit admissible, vous devez avoir conclu une entente écrite d’achat ou de construction d’une habitation admissible et prévoir d’y habiter comme résidence principale dans l’année suivant l’achat.

Vous pouvez retirer les fonds jusqu’à 30 jours après la prise de possession de la propriété. Passé ce délai, vous perdez le droit de retirer via le RAP.

Exemple : Vous emménagez le 1er juin. Vous avez jusqu’au 1er juillet pour effectuer un retrait RAP.

Quel est le délai pour acheter la propriété après le retrait?

Vous devez acquérir ou construire l’habitation avant le 1er octobre de l’année suivant celle du retrait. Ce délai vous laisse en pratique plus d’un an pour finaliser votre achat.

Exemple : Si vous effectuez un retrait RAP en mars 2025, vous avez jusqu’au 1er octobre 2026 pour acheter ou faire construire la propriété.

Si vous ne respectez pas ce délai, vous devrez rembourser immédiatement les montants retirés, sans bénéficier des avantages fiscaux du programme.

Puis-je annuler le RAP si mon achat ne se réalise pas?

Oui. Si vous avez effectué un retrait mais que l’achat ou la construction n’a pas eu lieu dans les délais, vous pouvez annuler votre RAP en remboursant la totalité du montant retiré dans un REER admissible avant le 31 décembre de l’année suivant le retrait.

Ce remboursement doit se faire sans réclamer de nouvelle déduction fiscale, puisque vous avez déjà obtenu un avantage fiscal au moment de la cotisation initiale.

Exemple : Vous retirez 30 000 $ en 2025, mais finalement vous n’achetez pas. Vous devez remettre ces 30 000 $ dans votre REER avant la fin de 2026 pour éviter que ce montant soit ajouté à votre revenu imposable.

Remboursement du RAP

Quand commence le remboursement du RAP?

Le remboursement du RAP commence la deuxième année civile suivant votre retrait. Vous avez ensuite 15 ans pour rembourser la totalité du montant retiré.

Vous n’avez pas à rembourser en parts égales chaque année, mais il y a un montant minimal annuel à respecter.

Exemple : Si vous retirez 30 000 $ en 2025, votre premier remboursement devra être effectué au plus tard en 2027. Vous aurez jusqu’en 2041 pour rembourser la totalité.

Quel est le montant minimal à rembourser chaque année?

Vous devez rembourser 1/15 du montant total retiré par année, soit environ 6,67 % du solde initial. Ce montant n’est pas déductible d’impôt, puisque les fonds proviennent d’un REER déjà déduit à l’origine.

Vous pouvez rembourser plus que le minimum, mais pas moins, sauf si vous souhaitez que la différence soit ajoutée à votre revenu imposable.

Exemple : Si vous avez retiré 45 000 $, vous devrez rembourser au moins 3 000 $ par année.

Puis-je rembourser plus vite que prévu?

Oui. Vous pouvez rembourser plus rapidement que sur 15 ans si vous le souhaitez. Chaque remboursement effectué réduit le solde à rembourser. Il n’y a aucune pénalité pour remboursement anticipé.

C’est même une bonne stratégie si vous souhaitez éviter d’avoir ce remboursement à long terme dans votre planification financière.

Exemple : Vous retirez 30 000 $ en 2025. Vous remboursez 15 000 $ en 2027. Il ne vous restera que 15 000 $ à rembourser sur les années suivantes.

Que se passe-t-il si je ne rembourse pas une année?

Si vous ne remboursez pas le montant minimal prévu pour une année, ce montant manquant est ajouté à votre revenu imposable pour l’année en question. Il sera donc imposé comme si vous l’aviez retiré du REER, ce qui peut augmenter votre impôt à payer.

Exemple : Vous deviez rembourser 2 500 $ en 2028, mais vous n’avez rien versé. Ce montant sera ajouté à vos revenus 2028 et imposé comme un revenu ordinaire.

Il est donc essentiel de suivre votre calendrier de remboursement, même si les sommes paraissent petites, pour ne pas payer des impôts.

Puis-je reporter une année de remboursement?

Non. Vous ne pouvez pas reporter une année de remboursement. Si vous ne versez pas le montant minimal requis, le montant est automatiquement imposé et ne peut plus être reclassé comme remboursement plus tard.

Vous pouvez en revanche rembourser davantage les années suivantes, mais cela n’effacera pas le montant déjà imposé à cause du défaut de paiement.

On ne peut pas reporter une année. On ne peut pas rembourser sur 16 ans. On doit quand même rembourser les 1/15 restants sur les années suivantes.

Exemple : Vous avez retiré 30 000 $ via le RAP. Votre échéancier prévoit un remboursement annuel minimal de 2 000 $ sur 15 ans.
En 2028, vous ne pouvez pas faire votre remboursement. Ce montant de 2 000 $ sera ajouté à votre revenu imposable de 2028.
En 2029, vous devez rembourser uniquement les 2 000 $ prévus pour cette année-là. Vous ne rattrapez pas l’année précédente, et le calendrier ne se prolonge pas.

Les remboursements RAP affectent-ils mes droits de cotisation REER?

Non. Les remboursements effectués dans le cadre du RAP n’utilisent pas vos droits de cotisation REER. Ils ne sont pas considérés comme des cotisations déductibles, mais comme un remplacement de fonds déjà retirés, ce qui les rend fiscalement neutres au moment du versement.

Cela signifie que vous pouvez continuer à cotiser normalement à votre REER selon votre plafond annuel, en plus de rembourser votre RAP.

Exemple : Votre plafond REER est de 5 000 $ pour l’année, et vous devez rembourser 3 000 $ au RAP. Vous pouvez verser jusqu’à 8 000 $ dans votre REER cette année — soit 5 000 $ de cotisation déductible et 3 000 $ de remboursement non déductible.

Cas particuliers

Puis-je utiliser le RAP pour une personne handicapée de ma famille?

Oui. Le RAP peut aussi être utilisé pour acheter ou construire une habitation admissible au bénéfice d’une personne handicapée liée à vous. Cela inclut un enfant, un parent, un frère ou une sœur, ou encore un membre de la famille élargie à charge.

Dans ce cas, la propriété n’a pas à être votre résidence principale, mais elle doit devenir celle de la personne handicapée dans l’année suivant l’achat ou la construction.

Puis-je utiliser le RAP pour construire une maison?

Oui, le RAP peut être utilisé pour financer la construction d’une habitation, pas seulement l’achat. Vous devez toutefois avoir une entente écrite avec un entrepreneur ou être en mesure de démontrer l’intention réelle de construire une résidence admissible (plans, permis, échéancier, etc.).

Vous devez également occuper cette maison comme résidence principale au plus tard un an après sa construction.

Le RAP fonctionne-t-il pour un condo ou une maison mobile?

Oui. Tant que l’habitation se trouve au Canada et est destinée à devenir votre résidence principale, le type de propriété n’a pas d’impact. Le RAP peut servir à acheter un condo, une maison unifamiliale, une maison mobile installée de façon permanente ou même un plex si vous habitez l’un des logements.

Exemple : Vous achetez un triplex et vous comptez vivre dans un des trois logements. Le RAP est admissible, car vous respectez la condition de résidence principale.

Avantages et limites du RAP

Quels sont les avantages fiscaux du RAP?

Le principal avantage du RAP, c’est de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans payer d’impôt, à condition de respecter les règles de remboursement. Cela représente une forme de prêt sans intérêt à vous-même, que vous remboursez graduellement sur 15 ans.

Autre avantage : vous pouvez retirer des sommes déjà investies, sans devoir souscrire un prêt bancaire ou hypothécaire supplémentaire. Cela peut accélérer votre projet immobilier et vous éviter d’emprunter à des taux élevés.

Exemple : Vous avez un REER de 50 000 $ et vous retirez 40 000 $ pour votre mise de fonds. Vous n’avez pas à attendre que cet argent soit liquide ailleurs ni à négocier un prêt personnel.

Le RAP est également compatible avec d’autres incitatifs comme le CELIAPP ou les programmes provinciaux d’aide à l’achat (comme le remboursement de la taxe de bienvenue pour un premier acheteur dans certaines municipalités).

Quels sont les inconvénients ou risques à long terme?

Même si l’avantage fiscal est évident à court terme, le RAP peut avoir des effets négatifs sur votre retraite, surtout si vous ne remboursez pas les montants retirés. Chaque année non remboursée réduit votre épargne retraite, et les sommes non remises sont imposées comme un revenu ordinaire.

De plus, pendant la période de remboursement du RAP, vous ne pouvez pas demander de déduction fiscale pour les sommes versées dans le REER dans le but de rembourser le RAP, puisque ces montants ne sont pas considérés comme de nouvelles cotisations.

Exemple : Vous remboursez 3 000 $ de RAP en 2028. Vous ne pouvez pas demander de déduction fiscale pour ce montant dans votre déclaration de revenus.

Quelle est la différence entre le RAP et un retrait REER régulier?

Un retrait REER régulier est immédiatement imposable, peu importe son usage. Le RAP permet de retirer une somme importante sans impôt au moment du retrait, tant que vous la remboursez selon l’échéancier.

La différence essentielle, c’est que le RAP est considéré comme un prêt temporaire à vous-même.

Quels impacts sur ma retraite?

Tout retrait REER, même temporaire comme le RAP, réduit à court terme l’épargne disponible pour la retraite. Même si vous remboursez, vous perdez le rendement potentiel que ce montant aurait pu générer s’il était resté investi.

C’est pourquoi le RAP est un outil à utiliser avec précaution, surtout si vous n’avez pas d’autres formes d’épargne en parallèle, comme un CELI ou un régime de pension au travail.

Exemple : Si vous retirez 40 000 $ à 35 ans et que vous le remboursez lentement sur 15 ans, vous perdez potentiellement plusieurs milliers de dollars en croissance composée d’ici l’âge de 65 ans.

Erreurs fréquentes à éviter

Utiliser le RAP sans prévoir le remboursement

L’une des erreurs les plus fréquentes est de considérer le RAP comme une somme « gratuite » et de négliger l’obligation de remboursement.

Même si vous avez un emprunt hypothécaire, chaque année, vous devrez remettre une partie des sommes retirées dans votre REER. Si vous ne le faites pas, le montant manquant devient imposable comme un revenu, ce qui peut sérieusement alourdir votre facture fiscale.

Retirer trop tôt ou hors délai

Certains retirent les fonds avant d’avoir signé une promesse d’achat ou avant d’être certains d’acheter dans le bon délai. Or, si vous n’achetez pas la propriété dans les délais prévus (avant le 1er octobre de l’année suivante), le montant RAP devient intégralement imposable, à moins de le remettre dans un REER à temps.

Oublier de remplir les formulaires correctement

Le formulaire T1036 doit être rempli pour chaque institution auprès de laquelle vous détenez un REER. Un formulaire mal rempli ou oublié peut mener à un retrait REER imposable, même si vous pensiez l’utiliser dans le cadre du RAP.

Cela peut aussi entraîner des retards ou des refus de retrait. Vérifiez toujours que l’institution financière a bien traité le formulaire selon les exigences de l’ARC.

Sous-estimer l’impact à long terme sur votre retraite

Même si vous remboursez votre RAP correctement, l’argent retiré ne travaille pas pour vous pendant plusieurs années. Cela signifie que vous perdez des rendements potentiels à long terme, ce qui peut nuire à votre objectif de retraite.

Croire que le RAP est un revenu net

Le RAP est souvent perçu, à tort, comme une subvention ou une aide gratuite. En réalité, c’est un mécanisme temporaire : vous avez l’obligation de remettre l’argent dans votre REER, sinon il sera imposé.

Il faut donc planifier non seulement le retrait, mais aussi le remboursement sur 15 ans, en tenant compte de vos revenus futurs, de votre capacité d’épargne et de vos projets.