L’achat d’une première maison au Canada est une étape importante qui peut sembler complexe, surtout quand on se lance dans cette aventure sans préparation adéquate. Planifier efficacement cette acquisition permet d’éviter bien des déceptions et de transformer ce projet en réalité accessible, même pour ceux qui estiment leur situation financière limitée.
Dans cet article, nous vous guidons à travers neuf étapes essentielles qui faciliteront votre parcours d’achat, de l’évaluation de votre capacité d’emprunt jusqu’à la présentation d’une offre solide.
1. Évaluation de votre capacité financière
Avant de vous lancer dans l’achat d’une première maison au Canada, prenez le temps d’évaluer précisément votre capacité d’emprunt. Cette étape détermine le montant que vous pourrez consacrer à l’acquisition d’une propriété sans compromettre votre stabilité financière.
Les institutions financières canadiennes évaluent votre admissibilité au crédit hypothécaire en utilisant deux ratios d’endettement principaux.
Ratios financiers pour l’achat d’une première habitation
| Type de ratio | Composantes | Valeur maximale |
|---|---|---|
| Amortissement brut de la dette (ABD) | Versement hypothécaire, taxes, chauffage | Maximum 32 % du revenu brut |
| Amortissement total de la dette (ATD) | ABD + autres dettes (prêt auto, cartes de crédit) | Jusqu’à 44 % du revenu brut |
| Mise de fonds minimale | Montant initial à verser pour l’achat | 5 % du prix (propriété de 500 000 $ ou moins) |
2. Préparer votre mise de fonds
La mise de fonds minimale pour l’achat d’une première maison au Canada correspond à
- 5 % du prix d’acquisition pour une propriété de 500 000 $ ou moins
- 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10% pour le reste si le prix est entre 500 000 $ et 1 500 000$.
Ce montant initial influence directement les conditions de votre crédit hypothécaire.
La mise de fonds aura une incidence sur le besoin d’assurer votre prêt. Si elle représente 20% ou plus, vous n’avez pas l’obligation d’avoir une assurance.
3. Sources pour constituer une mise de fonds
Pour réunir votre mise de fonds, plusieurs options s’offrent à vous :
- Épargner régulièrement : placez un montant fixe dans un compte à intérêt élevé ou un CELI. Cette méthode demande de la discipline, mais elle est efficace.
- Utiliser le CELIAPP : ce compte vous permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année (maximum 40 000 $), avec retraits non imposables pour l’achat d’une propriété admissible.
- Profiter du RAP : vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER sans pénalité fiscale. Intéressant si vous avez accumulé un bon capital.
- Solliciter l’aide de proches : une contribution familiale peut grandement accélérer votre projet.
4. Obtenir une préautorisation hypothécaire
La préautorisation hypothécaire constitue une évaluation préliminaire effectuée par un prêteur pour déterminer le montant qu’il serait prêt à vous accorder. Elle vous permet de connaître votre capacité d’emprunt réelle avant de commencer à chercher une propriété.
Pour l’obtenir, vous devrez fournir plusieurs documents : une preuve d’identité, des justificatifs de revenus comme un relevé de paie récent, et des relevés bancaires montrant que vous disposez des fonds nécessaires pour la mise de fonds et les frais de clôture.
La préautorisation vous protège contre les hausses de taux pendant une période pouvant aller jusqu’à 90 jours. Les vendeurs la considèrent comme un gage de sérieux, ce qui peut faire la différence dans un marché concurrentiel.
5. Prévoir les coûts additionnels
Lors de l’achat d’une première maison au Canada, plusieurs dépenses s’ajoutent à la mise de fonds. Ces frais de clôture représentent entre 2 % et 3 % du prix d’achat. Il est essentiel de les prévoir dans votre budget.
Ces frais comprennent notamment les honoraires juridiques, les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue), les frais d’inspection et d’évaluation.
Au Québec, les services d’un notaire sont obligatoires, tandis que dans les autres provinces, un avocat spécialisé en immobilier est requis.
6. Rechercher la propriété idéale
Définir vos critères de recherche est essentiel : emplacement, type de bien, services à proximité. Votre budget orientera vos choix.
Les agents immobiliers et les plateformes spécialisées peuvent vous aider à cibler les propriétés qui correspondent à vos attentes.
Lors des visites, évaluez l’état général, l’année de construction, l’isolation, les dépenses énergétiques, et demandez ce qui est inclus dans le prix (stationnement, cabanon, électroménagers, etc.).
L’emplacement joue un rôle majeur dans le prix d’achat. Une maison en banlieue offre souvent plus d’espace, tandis qu’un condo en ville vous rapproche des commodités. Pensez aussi à la qualité des écoles si vous avez des enfants.
7. Présenter une offre d’achat solide
L’offre d’achat est un document officiel qui précise le prix proposé, les inclusions, les modalités de paiement, les conditions (inspection, financement) et une date limite de validité. Bien rédigée, elle augmente vos chances d’obtenir la propriété souhaitée.
Un acompte est souvent exigé à la signature de l’offre acceptée pour démontrer votre sérieux. Il est versé en fidéicommis et sera déduit du prix final au moment de la transaction chez le notaire.
En ajoutant une clause conditionnelle à l’obtention du financement ou à une inspection satisfaisante, vous protégez vos intérêts.
8. Finaliser votre prêt hypothécaire
Après l’acceptation de l’offre, vous devrez finaliser votre prêt. Cela inclut la signature d’une convention d’achat et la remise d’un acompte. Préparez tous les documents nécessaires.
Vous choisirez alors entre un taux fixe (stabilité) et un taux variable (possiblement plus avantageux à court terme). L’amortissement standard est de 25 ans au Canada. Il peut être raccourci si vous souhaitez réduire les intérêts totaux.
9. Utiliser les programmes d’aide disponibles
Plusieurs programmes sont disponibles pour faciliter l’achat d’une première propriété au Canada. Le plus connu est le RAP, qui permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER. Le CELIAPP, plus récent, permet de cotiser jusqu’à 40 000 $ à l’abri de l’impôt.
Certains gouvernements provinciaux ou municipaux offrent également des subventions ou des prêts sans intérêt. Informez-vous auprès de votre institution financière ou courtier hypothécaire pour connaître les programmes auxquels vous êtes admissible.
Article écrit par Denis de Cabane Finance
Passionné d’investissement depuis le jour où je me suis demandé comment faire fructifier mes premiers salaires, mon émigration au Canada m’a obligé à redécouvrir les rouages de l’investissement dans mon nouveau pays.
Je partage mes trouvailles avec vous pour que, tous ensemble, nous puissions enfin gérer notre argent comme le font les personnes aisées depuis des générations.
Vous allez le voir ; il n’y a rien de compliqué, il faut juste quelques connaissances, méthodes et de la discipline pour bien investir !