Comment investir dans l’immobilier avec un REER?

L’immobilier vous attire depuis toujours, mais votre apport personnel vous paraît insurmontable? Mais saviez-vous que votre REER pourrait justement devenir la clé pour sauter le pas de la pierre ou diversifier votre portefeuille?

Apprenons comment votre REER, que ce soit le RAP, des fonds spécialisés ou d’autres options, peut donner vie à vos projets immobiliers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants.

Comprendre le RAP pour l’accession à la propriété

Fonctionnement et conditions du RAP

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) s’inscrit dans le cadre du REER. Il autorise un retrait sans impôt pour l’achat d’une première propriété sous conditions bien précises.

Ce dispositif fiscal offre des avantages fiscaux quand vous achetez une première habitation. Toutefois, il y a quelques contraintes expliquées ci-dessous.

Stratégie de remboursement et implications

Quand vous profitez du RAP, un échéancier de remboursement s’impose et des sanctions financières s’appliquent en cas de défaut.

Voici les points à savoir ou à vérifier :

• Vérification d’admissibilité : Avant toute chose, assurez-vous de remplir les critères comme acheteur d’un premier logement. Concrètement, cela signifie ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les quatre années précédentes.
• Attention : Le bien immobilier acquis devra obligatoirement servir de résidence principale impérativement avant le 1er octobre de l’année suivant le retrait de votre épargne REER et ce bien immobilier doit être implanté sur le territoire canadien.
• Méfiez-vous des retraits : Évitez de retirer des fonds cotisés récemment, car les sommes prélevées sur votre REER doivent y figurer depuis au moins 90 jours avant le retrait.
• Veillez à ne pas dépasser : Ne dépassez pas le montant maximal autorisé de 60 000$ par contribuable. Les montants au-delà sont imposables comme revenu ordinaire.
• Scrupuleux sur l’échéancier : Respectez le calendrier de remboursement. Le programme accorde un délai maximum de 15 ans pour réintégrer les montants retirées en prévoyant un versement annuel minimal d’un quinzième du total.

En restant attentif et surmontant ces pièges, vous pourrez bénéficier pleinement et sans encombre des atouts du RAP pour concrétiser votre projet d’accession à la propriété.

Toutefois, si vous comptez investir dans l’immobilier autrement que pour l’acquisition de votre résidence principale, ou que vous avez déjà été propriétaire lors des 4 dernières années, vous devez trouver une alternative au RAP.

Les alternatives d’investissement immobilier par le REER

Fonds de placement immobilier (FPI)

Un fonds de placement immobilier (FPI), ou Real Estate Investment Trust (REIT), est une entité qui détient, exploite ou finance un portefeuille de biens immobiliers générant des revenus.

En investissant dans un FPI, vous accédez indirectement à l’immobilier sans avoir à acheter, gérer ou entretenir un immeuble. Ces fonds sont admissibles dans un REER et permettent de profiter de la croissance immobilière à l’abri de l’impôt.

C’est donc une solution accessible et diversifiée pour intégrer l’immobilier à votre portefeuille de retraite, sans les contraintes de la gestion immobilière directe.

Commencez par évaluer la performance d’un FPI et déterminer s’il constitue un bon placement pour votre REER. Il est essentiel d’analyser des éléments comme le rendement historique, le type de biens détenus, le taux d’occupation, ou encore la qualité de gestion du fonds.

Prêt hypothécaire à partir de votre REER

Votre REER peut détenir une hypothèque enregistrée sur un bien immobilier situé au Canada, y compris sur votre propre propriété, à condition de respecter un ensemble de règles strictes établies par l’Agence du revenu du Canada (ARC).

Techniquement, c’est votre compte REER qui devient le prêteur. Il détient l’hypothèque enregistrée sur un bien immobilier situé au Canada, comme le ferait une banque. Mais comme vous ne pouvez pas gérer un prêt à partir d’un REER par vous-même, vous devez passer par un administrateur autorisé (comme une institution financière ou un courtier agréé).

Cet administrateur s’occupe de :

• vérifier que les conditions sont conformes aux pratiques du marché (taux, durée, garanties)
• faire évaluer le bien
• enregistrer l’hypothèque au nom de votre REER
• s’assurer que tout est fait selon les règles de l’Agence du revenu du Canada (ARC) pour ne pas déclencher d’impôt.

Plus concrètement, voici les conditions essentielles à respecter pour que ce type d’investissement soit considéré comme admissible :

• Prêt garanti par une hypothèque sur un bien canadien : Le bien immobilier concerné doit être situé au Canada et faire l’objet d’une hypothèque enregistrée légalement.
• Conditions commerciales normales : Le taux d’intérêt, la durée du prêt et les modalités doivent être comparables à ceux du marché. Aucun escompte ni traitement préférentiel n’est permis.
• Hypothèque assurée : Si l’hypothèque est accordée à une personne ayant un lien de dépendance (comme vous-même), elle doit être assurée par la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) ou un assureur reconnu.
• Évaluation professionnelle : Une évaluation du bien immobilier doit être effectuée pour déterminer sa juste valeur marchande.
• Administrateur qualifié : Le prêt hypothécaire doit être administré par un fiduciaire autorisé (ex. : une institution financière reconnue), pour s’assurer de la conformité et du respect des règles fiscales.

Si l’hypothèque ou son administration ne respecte pas les règles de l’ARC, tout le montant prêté peut être considéré comme un retrait imposable, avec des conséquences fiscales importantes.

Ce type de placement peut-il être rentable malgré les frais d’administration?

Oui, cela peut rester rentable si :

• le taux d’intérêt du prêt est compétitif et bien négocié (souvent autour de 5 à 7 %) ;
• le prêt est bien structuré et sécurisé
• les frais de mise en place (administration, assurance, évaluation) sont intégrés à votre calcul de rendement.

Même après paiement des frais, les intérêts versés retournent dans votre REER et offrent un rendement régulier à l’abri de l’impôt, en plus d’avoir un actif tangible en garantie (le bien immobilier).

Mais cela reste une stratégie avancée qui nécessite de bien s’entourer (conseiller fiscal, administrateur qualifié). C’est pourquoi elle est généralement utilisée par des investisseurs expérimentés.

Investir dans une société immobilière via un REER autogéré

Si vous cherchez à diversifier davantage vos placements, sachez qu’un REER autogéré permet d’investir dans certaines sociétés immobilières privées ou cotées, à condition que celles-ci soient admissibles selon les règles de l’Agence du revenu du Canada (ARC).

Concrètement, il est possible :

• d’acquérir des parts de sociétés immobilières inscrites en bourse
• ou de participer à des projets immobiliers privés par le biais de sociétés en commandite ou de titres accrédités, tant qu’ils ne présentent aucun lien de dépendance avec vous.

Cette approche convient surtout aux investisseurs à l’aise avec des placements moins liquides, mais potentiellement plus rentables à long terme.

Optimisation fiscale et avantages financiers

L’effet de capitalisation à l’abri de l’impôt dans un REER est l’un des leviers les plus puissants pour faire croître un investissement à long terme. Les intérêts, dividendes et gains en capital générés à l’intérieur du REER ne sont pas imposés tant qu’aucun retrait n’est effectué.

Dans le cas de placements immobiliers admissibles (comme les FPI ou un prêt hypothécaire REER bien structuré), ces revenus peuvent croître en totalité à l’intérieur du régime. Cela accélère l’accumulation de capital.

En revanche, il n’est pas possible de “recycler” directement des loyers ou des plus-values issues d’un bien immobilier détenu à l’extérieur du REER vers un REER. Seuls les revenus générés à l’intérieur du REER sont exemptés d’impôt tant qu’ils y demeurent.

Risques et limitations à considérer

Exposition aux fluctuations du marché

Investir dans l’immobilier, même via un REER, n’est pas sans risque. Comme tout actif, les valeurs immobilières peuvent varier selon les conditions économiques, les taux d’intérêt ou les dynamiques locales du marché.

Cependant, une bonne diversification — en combinant, par exemple, FPI, hypothèque REER et titres plus liquides — permet d’atténuer le risque global.

Contraintes réglementaires et fiscales

Tous les placements immobiliers ne sont pas admissibles dans un REER. Il est essentiel de connaître les limites imposées par l’Agence du revenu du Canada (ARC), notamment en ce qui concerne :

• les placements non autorisés (ex. : immeuble détenu directement sans passer par un véhicule admissible) ;
• les placements interdits (ex. : immeuble d’un proche ou d’un associé d’affaires) ;
• ou les placements à revenu indirectement accessible, qui peuvent entraîner des pénalités sévères.

Enfin, tout retrait non admissible du REER est considéré comme un revenu imposable. Une erreur de conformité ou un manque d’encadrement professionnel provoque une imposition immédiate sur les sommes retirées, en plus des pénalités.

Stratégies de sélection et diversification

Critères de choix des actifs immobiliers

Le choix des actifs dans lesquels investir via un REER doit s’appuyer sur des critères objectifs. Deux éléments fondamentaux à considérer sont la localisation du bien et le type d’actif (résidentiel, commercial, industriel, etc.). Privilégiez des marchés reconnus pour leur stabilité ou leur potentiel de croissance à long terme.

L’analyse des tendances du marché locatif canadien doit vous servir. Évaluer le taux d’occupation, les loyers moyens, ou la demande locale permet d’orienter vos choix vers des secteurs plus résilients et porteurs.

Mix d’actifs pour un portefeuille équilibré

Une bonne diversification demeure la pierre angulaire d’un portefeuille REER performant. Cela peut passer par une combinaison :

• de titres immobiliers liquides, comme les FPI ;
• de placements immobiliers privés plus stables, mais moins liquides ;
• et d’autres types d’actifs admissibles (actions, obligations, fonds négociés en bourse).

Cette répartition permet d’équilibrer le risque et la liquidité.

Enfin, le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) peut être utilisé en complément d’un REER pour bâtir une stratégie immobilière encore plus robuste.

Pour plus d’informations, lisez cette comparaison du CELI et du REER.

FAQ sur l’investissement immobilier grâce au REER

Comment le RAP affecte-t-il mes droits de cotisation REER futurs?

Le remboursement des fonds retirés dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) n’a aucun impact sur votre maximum déductible au titre des REER. Vous pouvez continuer à cotiser à votre REER et désigner ce montant comme remboursement RAP même si votre maximum déductible est à zéro.

Le remboursement se fait via des cotisations à vos REER dans l’année prévue ou dans les 60 premiers jours de l’année suivante. Pour désigner une cotisation comme remboursement RAP, remplissez l’annexe 7 et inscrivez le montant à la ligne 24600. La période de remboursement est de 15 ans avec un versement annuel minimal d’un quinzième du total.

Quelles sont les alternatives au RAP si je ne suis pas éligible?

Si vous n’êtes pas éligible au RAP, le CELIAPP (Compte d’Épargne Libre d’Impôt pour l’Achat d’une Première Propriété) est une option intéressante. Il permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année — déductible du revenu imposable — avec une limite à vie de 40 000 $. Les retraits pour l’achat d’une maison ne sont pas imposables.

D’autres alternatives existent comme investir dans des FPI (Fiducies de Placement Immobilier), qui vous permettent de détenir indirectement de l’immobilier, ou prêter votre REER à un investisseur immobilier en échange d’un rendement. Vous pouvez aussi envisager un investissement de groupe ou utiliser l’équité de votre résidence actuelle.

Comment le CELIAPP peut-il compléter une stratégie REER immobilier?

Le CELIAPP peut compléter une stratégie REER immobilier en offrant une flexibilité accrue et des avantages fiscaux distincts. Il permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année — déductible d’impôt — avec un plafond à vie de 40 000 $. Les retraits pour l’achat d’une première propriété sont non imposables.

Pour bénéficier du CELIAPP, il faut être admissible (18 ans, résident canadien, et premier acheteur) pour cotiser et pour bénéficier des avantages fiscaux. Un CELIAPP ne peut rester ouvert que 15 ans.

Contrairement au RAP, le CELIAPP n’exige pas le remboursement des sommes retirées. En combinant le CELIAPP et le RAP, les acheteurs peuvent maximiser leur épargne à l’abri de l’impôt pour une mise de fonds. Si les fonds du CELIAPP ne sont pas utilisés pour l’achat, ils peuvent être transférés vers un REER.

Le transfert n’est pas imposable et ne réduit pas vos droits de cotisation REER. C’est donc un excellent filet de sécurité si le projet d’achat n’aboutit pas.

Quel est l’impact des impôts fonciers sur un investissement REER immobilier?

En règle générale, un REER ne peut pas directement détenir un immeuble locatif ou résidentiel. Il peut toutefois investir dans l’immobilier par l’intermédiaire de véhicules admissibles, comme :

• une fiducie de placement immobilier (FPI) ;
• une hypothèque enregistrée sur un bien immobilier canadien, détenue par le REER.

Dans le cas d’un prêt hypothécaire émis par votre REER, vous n’êtes pas propriétaire du bien. C’est l’emprunteur qui paie les impôts fonciers, pas le REER. Les impôts fonciers n’affectent donc pas directement votre REER, mais ils peuvent tout de même avoir un impact indirect s’ils fragilisent la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Dans le cas d’un FPI détenu dans un REER, les impôts fonciers sont gérés à l’intérieur du fonds et n’ont aucune conséquence fiscale directe pour vous.